Ипотека: как выбрать взнос, ставку и не переплатить
Сравните ипотечные программы банков по сумме, первоначальному взносу, ставке, сроку и ПСК. Можно отфильтровать банк. Обновлено 10.09.2026.
Все банки имеют лицензию ЦБ РФ
Вся ипотека
Ипотека: ТОП-10 предложений 2026
Ипотека это целевой кредит под залог жилья: банк даёт сумму на покупку или строительство, а объект становится обеспечением до полного возврата. На Взаймы рядом стоят сумма, первоначальный взнос, ставка, срок и ПСК, можно отфильтровать банк. Ниже разберём, чем ипотека отличается от кредита наличными, зачем смотреть полную стоимость, а не ставку «от 6%», как считать нагрузку и как оформить заявку. Материал опирается на законы № 102-ФЗ и № 353-ФЗ и открытые данные Банка России. Цифры рынка датированы, в договоре сверяйте рамку ПСК, не этот текст. Условия в карточке витрины это публичный коридор, ваш договор это индивидуальные условия после скоринга и оценки объекта. Если они разошлись, верны вторые.
Мнение эксперта Взаймы
Самая дорогая ошибка на старте не в выборе цвета стен, а в цифре на баннере. «От 6%» почти всегда льготная программа с условиями: дети, объект, страховка, взнос. Рыночная ставка живёт рядом с ключевой ставкой Банка России: с 27.07.2026 она равна 14,00%. Второй фильтр: первоначальный взнос. 10% вместо 20% часто поднимает процент и полную стоимость. Третий фильтр: ПСК в рамке по закону № 353-ФЗ. Туда садятся обязательная страховка имущества и комиссии, без которых кредит на этих условиях не выдадут. На Взаймы смотрите четыре поля рядом: сумма, взнос, ставка, срок, и отдельно банк. Затем одну-две заявки, не десять: каждый запрос в бюро видно следующему кредитору. Жильё в залоге по закону № 102-ФЗ, поэтому просрочка это не «ещё один платёж», а риск потерять объект.
[Изображение: семья за столом сравнивает график платежей, рамку ПСК на первой странице договора и оценку квартиры, рядом калькулятор и паспорт]
Когда ипотека уместна
Ипотека имеет смысл, если своей суммы не хватает на жильё, а доход тянет ежемесячный платёж годы, не недели. Типичные задачи: квартира в новостройке у застройщика, вторичка у собственника, дом или таунхаус, участок под ИЖС, рефинансирование уже взятого жилищного кредита под меньшую ПСК.
Семья с детьми смотрит льготные программы. Зарплатный клиент банка часто проходит быстрее: доход уже виден по оборотам. Самозанятый и ИП несут справки о налоге, выписку и декларацию. Пенсионер и военнослужащий идут по своим коридорам возраста и объекта. Правило одно: банк должен увидеть взнос, платёж и залог.
Не стоит заводить ипотеку, если неясно, чем закрывать платёж через год, или если новый долг вместе с картами толкает нагрузку выше половины дохода. В этом случае сначала закройте часть обязательств либо копите взнос, а не «ещё одну заявку наугад».
Ипотека плохо заменяет подушку. Первый год после выдачи это ремонт, мебель, комиссия оценщика. Если зарплата может пропасть, залог усиливает риск, не закрывает его. Для понятной суммы на ремонт без залога жилья смотрите потребительский кредит на соседней витрине Взаймы: там нет регистрации ипотеки, но ставка обычно выше, а срок короче.
Ипотека хорошо подходит, если есть ритм: взнос накоплен или закрывается материнским капиталом, объект выбран, вы готовы страховать имущество и ставить платёж в календарь. Тогда кредит превращает аренду в график с понятным концом.
Сравните программы в калькуляторе на этой странице: выставьте сумму, срок и взнос, отфильтруйте банк, посмотрите ставку и ПСК, затем отправляйте заявку. Если две программы отличаются только «красивой ставкой от», оставьте ту, где взнос вам по силам и ПСК ниже.
Что такое ипотека простыми словами
Банк выдаёт деньги на жильё. Пока долг не закрыт, объект в залоге. Это целевой кредит, не возобновляемый лимит карты и не «просто наличные».
Залог регистрируют. Пока запись жива, продать квартиру без согласия банка обычно нельзя. Погасили долг: просите закладную или заявление на снятие обременения и проверяйте выписку.
Ипотека это не аренда с обещанием выкупа без регистрации. Если нет записи о залоге и нет договора кредита, это другая сделка. На Взаймы у ипотеки в карточке есть взнос и срок в годах, у займа МФО этого блока нет.
Это не потребительский кредит наличными: там нет обязательного залога квартиры, график короче, сумма обычно меньше. Это не займ МФО: другие лимит, ставка и обеспечение. Смешивать «до зарплаты» и «ипотека на 20 лет» опасно: короткий займ под первый взнос превращается в два платежа вместо одного накопления.
[Инфографика: четыре колонки «ипотека / кредит наличными / займ МФО / аренда» с отличиями по залогу, сроку, ПСК и регистрации]
Чем ипотека отличается от кредита наличными
| Параметр | Ипотека | Кредит наличными |
|---|---|---|
| Цель | Жильё, часто проверяют объект | Часто любая, без отчёта магазину |
| Залог | Недвижимость, закон № 102-ФЗ | Обычно без залога квартиры |
| Срок | Годы, на витринах до 30 лет | Чаще месяцы и несколько лет |
| ПСК | Обязана быть в рамке договора | Тоже в рамке по 353-ФЗ |
| Взнос | Обычно доля цены объекта | Нет, выдают сумму целиком |
Если квартира нужна и вы готовы к залогу, ипотека обычно дешевле длинного потребительского кредита на ту же сумму: ставка ниже, срок длиннее, платёж вписывается в зарплату. Если объект не проходит аккредитацию или оценку, наличные не спасают: банк всё равно смотрит ПДН, а без залога лимит меньше.
Рефинансировать ипотеку потребительским кредитом имеет смысл только если новая ПСК ниже и вы не растягиваете долг без цели. Иначе вы меняете залоговый процент на более дорогой плюс страховку. Сначала посчитайте оба графика на Взаймы, потом подписывайте.
Займ МФО на первый взнос ещё хуже: короткий дорогой займ обслуживает длинный ипотечный график. Два договора, два запроса в бюро, один доход в знаменателе ПДН. Так взнос не копят.
Что говорит закон
Закон № 102-ФЗ описывает залог недвижимости: что считается ипотекой, как регистрируют, какие права у залогодержателя и залогодателя. Пока запись в реестре есть, банк кредитор по жилью, не «просто сосед по выписке».
Закон № 353-ФЗ считает ипотечный договор потребительским кредитом, если заёмщик человек, а цель не бизнес. Значит: ПСК в рамке на первой странице индивидуальных условий, перечень платежей, право досрочно вернуть долг, претензионный порядок.
На акцепт индивидуальных условий закон оставляет не меньше 5 рабочих дней, если банк не указал дольше. Торопить «одобрение сгорит сегодня ночью» можно только если это прямо написано в оферте. Иначе у вас есть время сравнить рамку ПСК с калькулятором на Взаймы.
Предел по статье 9 закона № 353-ФЗ: не выше 0,8% в день. Это потолок закона, не рекомендованная ставка рынка и не ставка льготной программы.
Регистрация ипотеки это не «печать банка в углу договора». Это запись в ЕГРН. Без записи залог не включён как следует, выдача часто не проходит. После погашения ту же запись нужно снять, иначе объект формально остаётся обременённым.
Сумма, взнос и срок
Сумма на баннере это потолок продукта, не ваш. Банк ставит лимит после скоринга, проверки дохода и оценки объекта. На витринах встречаются коридоры от сотен тысяч до десятков миллионов рублей. Одобрили 4,5 млн при баннере «до 30 млн» это штатный скоринг, не ошибка Взаймы.
По семейной ипотеке государство задаёт отдельные потолки льготной части: до 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 6 млн в остальных регионах. Программу продлили до 31 декабря 2030 года. Минфин 29 июня 2026 года сообщил, что текущие условия (ставка до 6% годовых, взнос от 20%) сохраняются без изменений минимум до 1 октября 2026 года. Всё, что обещают «уже с июля по новой сетке 2-12%», сверяйте с официальным сообщением ведомства, не с пересказом.
Первоначальный взнос типично от 20% цены. Ниже взнос чаще выше ставка. Материнский капитал можно направить на взнос, если программа это допускает: это не «скидка банка», а ваши средства с сертификата. Банк всё равно считает, какая доля цены закрыта живыми деньгами и какая сертификатом.
Срок на витринах часто до 20-30 лет. Длинный срок снижает платёж и увеличивает сумму процентов. Короткий срок наоборот. Пример без бренда: один и тот же долг на 15 и на 30 лет выглядит «легче» в ежемесячной строке и заметно тяжелее в переплате. Считайте оба графика, не только «какой платёж влезает в зарплату».
Возраст на дату закрытия кредита тоже лимит. Если банку важно, чтобы к 65 годам график кончился, 30 лет 35-летнему не дадут. Это не прихоть витрины, это условие программы.
[Инфографика: шкала «цена объекта → взнос → сумма кредита → платёж» с подписью, что низкий взнос поднимает и платёж, и ПСК]
Ставка, ПСК и страховка
Льготные программы держат ставку около 6% при выполнении условий: состав семьи, тип объекта, страховка, взнос. Рыночная ставка выше и связана с ключевой: 14,00% с 27.07.2026, инфляция июля 2026: 6,0% при цели 4,0%. Поэтому «от 6%» и «от 20%» на соседних карточках уживаются законно: разные программы.
ПСК по статье 6 закона № 353-ФЗ показывает проценты и обязательные платежи. Смотрите рамку, не «ставку от». В расчёт входят плата за выдачу и обслуживание, если без них кредит не дадут, и обязательная страховка. Добровольную услугу, которую можно выключить без смены суммы и ставки, в ПСК не кладут.
| Что видите | Что это обычно значит |
|---|---|
| Ставка «от 6%» | Льготная программа, пока выполняете её условия |
| Ставка «от 20%» | Рыночный коридор после ключевой 14,00% |
| ПСК заметно выше ставки | Страховка, комиссия или оба фактора |
| Взнос от 20% | Ниже часто можно, но дороже по ставке |
Страхование предмета залога обычно требуют: квартира в залоге должна быть защищена. Если без этого полиса кредит на этих условиях не выдадут, он садится в ПСК. Страхование жизни и титула часто добровольные. Отказ от добровольной услуги не должен менять лимит и льготу, если так написано в индивидуальных условиях. Если отказ поднимает ставку на пункты, это уже не «подарок», а платная опция: смотрите, вошла ли она в рамку.
На Взаймы в карточке рядом стоят ставка и, где есть данные, можно сверить ПСК в договоре. Если ПСК пустая на витрине, откройте индивидуальные условия банка до подписи.
[Изображение: две рамки ПСК рядом, у одной ставка 6% и ПСК 16% из-за страховки, у второй ставка 20% и ПСК близка к номиналу]
Какой объект подходит
Новостройка: банк смотрит застройщика, эскроу, стадию дома. Дом не сдан: риски другие, чем у готовой квартиры. Вторичка: оценка, юридическая чистота, иногда титул. Дом и ИЖС: земля, коммуникации, подрядчик, часто другой процент.
Банк может работать только с аккредитованными объектами или принимать любую оценку. «Квартира мечты» без аккредитации это отказ по объекту, не по вам. Сначала фильтр банка и объекта, потом задаток продавцу.
Рефинансирование: новый банк гасит старый жилищный кредит, залог переезжает. Имеет смысл, если новая ПСК ниже с учётом страховки и пошлин за регистрацию. Не имеет смысла, если вы меняете пять оставшихся лет на двадцать новых без снижения ставки.
Военные и дальневосточные программы это отдельные коридоры с своими лимитами и географией. Их нельзя смешивать с «обычной семейной 6%» в голове: разные постановления, разные документы.
Как сравнить программы на витрине
На этой странице у каждой программы банк, сумма, взнос, ставка и срок. Это те же поля, по которым собирают витрины крупных агрегаторов. Фильтр сверху задаёт сумму и срок. В расширенных фильтрах: ставка, максимальный взнос, который вы готовы внести, и банк. Калькулятор не одобряет заявку, он отсекает заведомо короткий срок и чужой банк.
- Ниже ПСК выигрывает, если условия вам подходят.
- Ниже взнос выигрывает накопления и бьёт по ставке.
- Длиннее срок выигрывает платёж и бьёт по переплате.
- Льгота 6% выигрывает, только пока вы в программе.
Ошибки: смотреть только на ставку «от 6%»; не считать кредитные карты в ПДН; давать задаток до одобрения объекта; подписывать страховку, не глядя в рамку.
Отметьте 2-3 программы с подходящим взносом и банком, затем одну-две заявки. Пачка запросов в бюро выглядит как охота за лимитом.
Чипы над списком отсекают типы: господдержка, рефинансирование, новостройка, вторичка. Это ярлыки витрины, не юридический статус. Программа с чипом «господдержка» всё равно имеет рыночный запасной процент, если условия льготы не выполните. Читайте строку ставки в той же карточке.
Сортировка по сумме и сроку помогает, но не заменяет ПСК. Самый большой лимит может быть самым дорогим после страховки. Самая низкая ставка «от» может требовать 50% взноса. Для решения «какой банк первый» достаточно трёх финалистов и одной заявки, где взнос совпадает с вашими накоплениями.
Как оформить ипотеку
Порядок одинаковый онлайн и в отделении. Взаймы не подменяет банк: мы показываем условия рядом, фильтруем банк и отправляем анкету. Одобрение, сумма, объект и текст договора всегда за кредитором.
- Сравните витрину Взаймы по сумме, взносу, ставке, сроку и банку.
- Отправьте заявку. Агрегатор передаёт анкету, договор заключает банк.
- Банк смотрит бюро, ПДН и, позже, объект.
- Приходит одобрение, урезанная сумма или отказ.
- Читаете индивидуальные условия: ставка, ПСК, взнос, график, страховка, срок акцепта не меньше 5 рабочих дней, если банк не дал дольше.
- Оценка, договор купли-продажи, регистрация ипотеки, выдача.
На шаге индивидуальных условий сверьте четыре числа с карточкой на Взаймы: сумму, взнос, ставку, срок. Если в договоре ставка выше или взнос больше, это уже ваша персональная оферта после скоринга, не ошибка витрины. Можно отказаться в срок акцепта и выбрать другую программу. Подписывать «лишь бы одобрили» значит согласиться на дорогой залог.
Документы: паспорт почти всегда. Дальше справка о доходах, выписка, Госуслуги, сертификат материнского капитала, если идёт во взнос. «Без справок» обычно значит иной коридор ставки или меньшую сумму, не отсутствие проверки. Цифровой профиль через Госуслуги подтягивает данные налоговой и Социального фонда. Согласие на обмен ускоряет решение.
Самозанятому чаще просят справку о расчётах по налогу на профессиональный доход или выписку. ИП: декларация, книга учёта, выписка. Пенсионеру: справка о пенсии. Иностранному гражданину набор другой, часть программ такие заявки не берёт.
[Изображение: курьер или менеджер в офисе передаёт договор и ключи, на фоне выписка ЕГРН с записью об ипотеке и паспорт]
Как не переплатить
Сравните ПСК, не рекламный процент. Внесите взнос, который не оставляет семью без подушки. Не растягивайте срок «на всякий случай»: лишние годы это лишние проценты, даже если платёж кажется комфортным.
Досрочное погашение уменьшает переплату, если уведомление ушло способом из договора. Уменьшить срок обычно выгоднее, уменьшить платёж обычно спокойнее для бюджета. Банк не обязан принимать досрочку «с голоса в чате».
Частичное досрочное погашение в середине месяца может сначала закрыть проценты текущего периода, а тело долга уменьшить со следующего. Это не штраф, это арифметика графика. Если хотите, чтобы сумма целиком ушла в тело, уточните дату в индивидуальных условиях и приложении банка до перевода. Платёж с другой карты в пятницу вечером может не доехать до рабочего дня: тогда в графике ещё висит старый остаток, а вы уже считаете долг закрытым.
Просрочка по ипотеке портит историю и включает право обратить взыскание на залог. Пишите в банк письменно: номер договора, что случилось с доходом, какой график просите. Устный «подождите до пятницы» в суде не существует. Кредитные каникулы по 106-ФЗ и 377-ФЗ возможны при падении дохода более чем на 30% и по отдельным основаниям, связанным с СВО. Это сдвиг графика, не прощение долга и не снятие залога.
[Инфографика: чеклист «ПСК / взнос / срок / страховка / одна заявка / регистрация»]
Если отказали или нечем платить
Отказ по нагрузке: закройте неиспользуемые карты, погасите часть кредитов, покажите доход через Госуслуги, накопите взнос. Не отправляйте заявку сразу в десятки банков.
Пример. Доход 120 000 ₽, уже есть платёж 35 000 ₽ и карта с лимитом, который банк оценивает как несколько тысяч нагрузки. ПДН уже близок к порогу, после которого долю выдач регулятор ограничивает. Новый ипотечный платёж 55 000 ₽ может не пройти, даже если «квартира нужная». Поэтому отказ при «нормальной зарплате» часто про открытые лимиты и маленький взнос, не про то, что банк вам не верит как человеку.
Отказ по объекту: смените квартиру или программу, не человека. Отказ по взносу: копите, подключайте сертификат, ищите программу с меньшим минимумом и честно смотрите, сколько это стоит в ставке.
Если долг уже у коллекторов или суд, требуйте расчёт и договор. Платить «с голоса» без документов не нужно. Жалоба в банк, затем в интернет-приёмную Банка России.
Права и надзор
До подписи: индивидуальные условия, график, ПСК в рамке, отказ от добровольных услуг, срок акцепта. После выдачи: досрочно гасить, справка об остатке, снятие обременения после закрытия, претензия в банк, жалоба в Банк России.
Снятие ипотеки это заявление и регистрация, не ножницы на договоре. Пока запись в ЕГРН жива, объект обременён. Просите подтверждение погашения и проверяйте выписку.
Персональные данные и согласие на бюро не мелочь. Вы вправе знать, в какое бюро ушёл запрос. Лишние галочки на рассылку можно не ставить, если они не нужны для рассмотрения заявки.
Взаймы не выдаёт деньги и не регистрирует залог. Кредитор банк с лицензией. Проверьте номер лицензии на сайте Банка России, если название вам незнакомо. Реестр кредитных организаций открытый: номер в карточке банка должен совпадать с записью регулятора.
Жалобу в Банк России имеет смысл писать после претензии в сам банк и истечения его срока ответа. К жалобе приложите договор, график, переписку и расчёт, где расхождение. Интернет-приёмная регулятора принимает обращения без поездки в Москву. Для спора по ПСК достаточно фото первой страницы с рамкой и платёжки, где списали лишнее. Сохраняйте PDF индивидуальных условий себе на почту в день подписи.
Оценка объекта это отдельный договор с оценщиком, не «бесплатный бонус витрины». Если банк принимает только свой список, чужой отчёт могут не взять. Срок годности отчёта ограничен: затянутая сделка после одобрения иногда требует новой оценки. Это расход, его нет в рекламной ставке, но он реален. Закладывайте его в бюджет вместе с госпошлиной за регистрацию и первым страховым взносом, иначе «одобренной суммы» не хватит на ключи.
Частые вопросы
1 Что такое ипотека простыми словами?
Банк даёт деньги на жильё, объект в залоге до полного возврата. В рамке должна быть ПСК. Залог регистрируют по закону № 102-ФЗ.
2 Какой первоначальный взнос нужен?
Часто от 20% цены. Ниже взнос обычно дороже по ставке. Материнский капитал можно направить на взнос, если программа это допускает. Точный минимум смотрите в карточке и в индивидуальных условиях.
3 Что такое семейная ипотека?
Льготная программа со ставкой до 6% годовых при выполнении условий по семье и объекту. Лимиты льготной части: до 12 млн рублей в Москве, МО, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, до 6 млн в других регионах. Программа действует до 31 декабря 2030 года. Минфин сообщил, что эти условия без изменений минимум до 1 октября 2026 года.
4 Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса?
Редкие программы обещают низкий взнос или закрытие сертификатом. Нулевой взнос живыми деньгами почти всегда значит выше ставку, страховку или оба фактора. Сравнивайте ПСК, не слоган «без взноса».
5 Чем ПСК отличается от ставки?
Ставка это процент по кредиту. ПСК это полная стоимость: проценты плюс обязательные платежи, без которых банк не выдаст деньги на этих условиях. Смотрите рамку на первой странице.
6 Нужна ли справка о доходах?
Не всегда. Без справок сумма обычно ниже или ставка выше. Банк всё равно смотрит бюро и ПДН. Госуслуги часто заменяют бумажную справку.
7 Как оформить ипотеку онлайн?
Сравните витрину, отфильтруйте банк, отправьте заявку, дождитесь решения. Договор, оценка и регистрация залога всё равно нужны: онлайн это анкета, не выдача без документов.
8 Почему отказали, хотя зарплата «нормальная»?
Частая причина: открытые карты, другие кредиты и маленький взнос в ПДН. Лимит неиспользуемой карты тоже занимает место. Закройте лишнее, накопите взнос, подайте одну заявку.
9 Что будет при просрочке?
Портится история, капают неустойки, банк может обратить взыскание на залог. Пишите кредитору письменно. Каникулы по 106-ФЗ и 377-ФЗ это сдвиг графика при отдельных основаниях, не прощение долга.
10 Можно ли погасить ипотеку досрочно?
Да. Уведомите банк способом из договора. Уменьшение срока обычно снижает переплату сильнее, уменьшение платежа легче для бюджета. После закрытия снимите обременение в реестре.
11 Взаймы выдаёт ипотеку?
Нет. Взаймы это витрина: сравнение, фильтр по банку и заявка. Деньги и залог оформляет банк с лицензией Банка России. Это стоит в договоре, который вы подписываете с кредитором, не с сайтом. Если после заявки просят предоплату «за одобрение ипотеки», это не банк и не Взаймы: кладите трубку и пишите в поддержку портала.
Связанные статьи
- Первоначальный взнос по ипотеке: сколько копить и как зачесть материнский капитал
- ПСК по ипотеке: почему она выше ставки «от 6%»
- Рефинансирование ипотеки: когда новая ставка не окупает пошлины
Эти темы чаще других спрашивают после «оформить ипотеку»: как собрать взнос, как читать ПСК, стоит ли перекредитовываться. Имеет смысл прочитать их до задатка продавцу, не после отказа по объекту. На Взаймы витрина уже отфильтрована под сумму, срок и банк, статья закрывает «почему так», карточки закрывают «какую нажать». Если вопрос только во взносе и банке, вернитесь к ползунку и фильтру банков: это быстрее заявки наугад.
Источники
- Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
- Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», статьи 5, 6, 9
- Ключевая ставка Банка России: 14,00% с 27.07.2026, cbr.ru/hd_base/KeyRate/
- Инфляция июля 2026: 6,0% г/г, цель 4,0%, cbr.ru/key-indicators
- Минфин России: условия семейной ипотеки без изменений минимум до 01.10.2026, программа до 31.12.2030
- Федеральные законы № 106-ФЗ и № 377-ФЗ о кредитных каникулах
- Интернет-приёмная Банка России: жалобы по договору потребительского кредита
- Государственный реестр кредитных организаций на сайте Банка России: проверка лицензии до подписи
Подбор займа с AI-ассистентом
Ответьте на несколько вопросов, и искусственный интеллект подберёт подходящий вариант из витрины.
Часто ищут
Способы получения займа
Условия займа
Ссылки появятся, когда подборка будет заполнена.
Сумма займа
Ссылки появятся, когда подборка будет заполнена.
Срок займа
Ссылки появятся, когда подборка будет заполнена.
Категория заёмщика
Ссылки появятся, когда подборка будет заполнена.
Долгосрочные займы
Ссылки появятся, когда подборка будет заполнена.
